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【资讯】房地产博弈论

发布时间:2020-10-17 00:45:30 阅读: 来源:灌木厂家

房地产“博弈论”

2011年可谓房地产调控历史上最严厉的一年,严厉的调控,必然动了不少人的“奶酪”,于是,围绕房地产市场,我们时常听到这样一个词:博弈。房地产市场中,谁与谁博弈?怎样博弈?值得玩味。观察岁末年初楼市中几个博弈焦点,对于来年的调控也颇多启示。  调控要不要放松?这是地方政府、房地产商与国家政策的博弈。人们普遍认为,出于土地财政的考虑,地方政府调控动力不足,而在开发商公关游说之下,地方政府倒是有放松调控的冲动。不久前佛山“朝令夕改”事件已经世人皆知,成为笑柄,但此事背后更深层的问题似乎还没有引发思考。佛山是二三线城市,政策对其并未强制要求限购。去年初“新国八条”要求直辖市、计划单列市、省会城市实行限购,佛山不在此列;去年7月国务院常务会议提出“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”,但此后出台限购令的除了台州、衢州外,寥寥无几。事实上,大多数二三线城市对限购按兵不动,而佛山则早在去年3月就主动出台了限购令,应该是积极之举。不过,此后佛山大概是承受不住压力,对限购令有所放松,却立即成为众矢之的,并被迫收回。而那些从没限购的二三线城市却并未被问责,一定在偷着乐。始终不限购的没事,主动限购又放宽则不行,佛山有关部门岂不会很“懊悔”?如果佛山有关部门从中总结教训,会是“不能放松调控”,还是“不要主动加强调控”?  与此类似,当前各大城市执行的限购令,其实在宽严度上有诸多不同,从地域范围说,有的城市限购包含市区和郊区,有的则只包括主城区,这对成交量和土地财政其实区别很大。相信那些从严执行限购的城市也会很后悔——开弓没有回头箭,只限购主城区的没被问责,而如果从全市限购缩小到主城区限购,必然陷入全民围观和舆论焦点。从这种博弈中,我们能感到,落实调控,上级的问责偏于滞后,而舆论的问责则存在偶然,这都需要在2012年予以加强。  房子买贵了能不能退差价?这是炒房者与开发商的博弈。  对于眼下要求退房补差价的“房闹”,有人怀疑是开发商雇佣,以此造势,意图说明房价下降会影响社会。不过,这种猜测尽管“逻辑”正确,但事实上并不准确。实际上炒房者与开发商已经在利益上形成对立面,开发商降价使炒房者资产缩水,而“房闹”们则影响了开发商降价促销、回笼资金。  对于“房闹”,人们的评论已有很多,如违背契约精神等。但换一个角度思考,会有新的启示。比如,二手房如果降价,业主该怎样维权?是要求原房主补差价,还是阻止同一小区其他房主降价?我们为什么没看到过这种二手房买卖维权?再有,即使开发商不降价,如果市场价已降,业主的房产就真的没贬值吗?显然是自欺欺人。  由此看来,“房闹”们挑战的,不是房价,而是地方政府及开发商的“维稳”思维。没有任何舆论支持的“房闹”们却屡有斩获,在政府部门协调下,有的开发商真的暂停降价,有的还承诺大规模补差价,至少,这些人没有因为打砸行为而受到追究。2012年房地产市场可能面临更大调整,从炒房者与开发商的博弈来看,有关部门坚持市场规律和依法办事的信念还应加强。  刚性需求有没有被误伤?这是利益集团与广大民众的博弈。  随着调控深入,近来有一种呼声,认为调控可能误伤刚性需求,政策应对购买首套房的刚性需求以及改善型需求给予更多支持。支持首套房的立场没有问题,这也是调控政策一直的基调,但是我们应该关注背后的玄机。有些人呼吁支持刚性需求,却醉翁之意不在酒;利益集团希望调控放松,却打着关心普通购房者的旗号。  其实,政策对首套房一直予以关照,从首付来说,首套房三成,二套房六成,区别很明显。对于首套房利率,政策始终没有过多干预,利率上浮是商业银行的市场行为,就如同我们不能强令开发商降价以支持刚需,同样不能强令银行降低利率来让利购房者。  应该明确,刚需在住房问题上受到的最大伤害来自高房价,而非调控,不应本末倒置。降价才是对刚需的最大支持。眼下的降价来自调控,那么,继续降价就要靠继续调控。因此,调控不放松,这就是对刚需的最大关怀。  另一方面,以往调控放松,也总是从刚需突破。2008年的救市正是以支持改善型购房需求的名义,变相放松了行之有效的二套房贷政策,引发此后的房价飙涨。从利益集团与广大民众的博弈中,

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